Pourquoi organiser une session d’information portant sur la Commission de conciliation des baux commerciaux ?
Premièrement, dans le cadre de notre activité, nous allons à la rencontre des commerçants, artisans, de très petites entreprises qui parlent fréquemment de leurs difficultés au moment du renouvellement de leur bail commercial et nous décelons des incompréhensions, des malentendus qui mènent à des tensions relationnelles avec leurs bailleurs et le recours à des avocats pour « éviter » de se parler dans le cadre d’un dialogue aux intérêts respectifs bien compris.
Deuxièmement, la Commission de conciliation des baux commerciaux est peu connue donc sous-utilisée mais fort utile.
En quoi ? Les deux maîtres mots sont la prévention des litiges et la conciliation, c'est-à-dire le règlement amiable d'un litige.
Nos deux intervenants, Philippe TREMAIN, médiateur judiciaire et Président de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris et Marcel BENEZET, Président de la branche cafés, bars, brasseries du GHR et membre de la Commission au titre de la représentation des locataires auront suffisamment d’exemples à vous donner pour convaincre de l’intérêt d’engager une conciliation pour restaurer le dialogue entre le bailleur et le locataire avant de juridiciser un litige dont le traitement peut s’avérer long et coûteux.
La commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris : points clés
- Un collège d’experts composé à parité de représentants des bailleurs et des commerçants, et d’un président neutre.
- La commission traite gratuitement les litiges nés des désaccords entre propriétaires et locataires.
- 3 motifs de saisine : la fixation du loyer au renouvellement du bail ; les charges locatives et les travaux ; la révision triennale du loyer.
- 4 avantages : la gratuité ; la garantie d’un traitement rapide 2 mois en moyenne ; la confidentialité des échanges ; un dialogue renforcé et apaisé à la recherche d’un accord.
L'accès au lien du formulaire de saisine sur le support d'animation consultable ou téléchargeable en fin d'article.
Présentation de situations et réponse des experts
Un commerçant a signé un bail en 2008. Au moment du renouvellement de bail en 2012, le propriétaire veut doubler le loyer.
- Il saisit la commission et obtient que le loyer ne soit pas multiplié par 2.
Un commerçant a eu la révision triennale de son bail et a une augmentation de loyer chaque année. Il n'est pas d'accord, prend un avocat. Le cabinet immobilier laisse la situation en l'état depuis 3 ans. Il paie le loyer comme s'il n'y avait pas eu d'augmentation.
- Il faut distinguer l'indexation qui est annuelle et la révision triennale.
- C'est une indexation qui est appliquée. Si elle n'est pas dans votre bail, vous pouvez la récuser.
- Il faut arrêter cela car on peut vous réclamer le retour des indexations sur 5 ans. Il faut saisir la commission.
Un artisan a racheté le droit au bail d'un atelier sans confort situé dans une rue peu passante. Son prédécesseur avait un bail de 2018. Le renouvellement de bail est donc prévu en 2027. Le propriétaire se sent floué car le loyer était modeste et il souhaite une forme de rattrapage.
Echange questions / réponses
- Existe-t-il des éléments qui encadrent les loyers ?
- Il n'y a pas d'encadrement mais le bailleur doit justifier les raisons de son augmentation.
- Si vous n'êtes pas d'accord, il faut payer une expertise pour voir quels sont les facteurs de commercialité.
- Si on constate une baisse de fréquentation du centre ville, y a-t-il une possibilité de recours pour faire baisser le loyer ?
- Si les facteurs de commercialité ont changé, il existe une possibilité de déplafonnement qui peut être à la hausse ou à la baisse en effet.
- Si le bailleur veut déplafonner et augmenter le loyer, il faut contacter la commission qui donnera un avis. Une expertise sera demandée. Les experts ont un outil qui permet de voir les facteurs de commercialité
- Quel est le coût d'une expertise de la valeur locative ?
- De l'ordre de 1000 à 1500 euros. L'expertise peut être réalisée en contradictoire avec le propriétaire.
- Si on doit quitter le local, y a-t-il une indemnisation ?
- Si le locataire quitte le local, non. Si le bailleur le décide, il y a une indemnité d'éviction du bailleur.
- Y -a-t-il des indexations qui pourraient ne pas être inscrites dans le bail ?
- Sur les vieux baux, ce n'est pas écrit.
- Combien de pages fait votre bail ?
- 9 pages.
- C'est un bail à l'ancienne. Ne pas y toucher. Il vous est sans doute favorable.
- Dans votre bail, y a-t-il inscrit "tout commerce" ?
- Oui.
- C'est un avantage. A ne pas toucher. Vous avez les cartes en main. Les impôts fonciers ne sont pas à votre charge.
- Mi 2026, votre propriétaire va réaliser une augmentation de loyer. Il faut le laisser bouger jusqu'à la 11ème année mais il faut structurer votre dossier dès maintenant, voir vos voisins commerçants.
- Si le local était libre, à qui il le louerait ? Il faudrait qu'il trouve un bon locataire, qu'il fasse des travaux. Pour quelle activité ?
- Le bailleur va vous proposer un autre bail. C'est dangereux.
- Les mairies parisiennes tiennent à conserver ce genre d'ateliers. C'est fini les loyers exagérés aujourd'hui. La qualité du locataire est importante. Quand vous avez un bon locataire, vous voulez le garder. Le propriétaire devant la commission n'a pas intérêt à aller au tribunal. Devant la commission, les 2 collèges se feront une idée. Passez en commission : nous traiterons votre dossier. Votre problème va se régler devant la commission.
Une commerçante a repris une boutique avec un bail en cours 3 - 6 - 9 qui n'a pas été renouvelé.
- Elle ne sait quand le bail a démarré.
- Il faut savoir quand le bail devra être renouvelé.
- Ne surtout pas dépasser 12 ans pour un renouvellement de bail car un bail dépassant 12 ans est déplafonnable. Il peut donc y avoir une forte augmentation du loyer.
- Il y a un dégât des eaux et il y a eu une expertise de l'assurance mais le bailleur ne répond pas à ses demandes de travaux.
- Concernant les travaux, elle peut saisir la commission.
- Elle a arrêté de payer son loyer car elle n'a pas de réponse du propriétaire.
- A ne pas faire ! Il faut surtout payer ses loyers car le propriétaire peut décider une résiliation du contrat de bail.
- Elle a mis l'argent de côté pour payer le loyer.
- Il faut faire mettre les loyers sous séquestre par un huissier ou un avocat.
A retenir
- Pour saisir la commission, il faut un désaccord.
- La commission n'est pas un tribunal. Elle cherche à réaliser une conciliation dans l'intérêt du bailleur et du locataire.
- Pour régler le différend, le mieux est la présence du bailleur et du locataire.
- La révision des loyers : ne pas confondre : l'indexation qui a lieu tous les ans et la révision triennale.
- En cas de différend, ne jamais renoncer à payer son loyer car le bailleur peut décider de résilier le bail.
- Quand intervient le renouvellement du bail, le bailleur augmente le loyer mais tient à garder son locataire de qualité.
- La valeur du fonds de commerce ne vaut que par le contenu du bail et c'est une spécificité française.
