Peu connue et donc sous-utilisée, la Commission de conciliation des baux commerciaux est composée d'experts représentant des bailleurs et des locataires. Elle a pour mission de prévenir les litiges et de trouver un règlement amiable entre bailleurs privés ou sociaux et locataires et elle présente 4 avantages : la gratuité, la garantie d’un traitement rapide (2 mois en moyenne), la confidentialité des échanges et un dialogue renforcé et apaisé à la recherche d’un accord.
Pour répondre à leurs problématiques, nous avons convié deux experts des baux commerciaux, Philippe TREMAIN et Marcel BENEZET, respectivement Président de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris et membre représentant des locataires pour un temps d'échange et de conseils personnalisés à des artisans, commerçants.
Présentation de situations et réponse des experts
Un salon de coiffure : au moment du renouvellement du bail commercial, le bailleur privé augmente fortement le loyer. Le locataire se dit "ignorant" sur le sujet et ne conteste pas l'augmentation. Aujourd'hui, arrive la deuxième révision triennale de son bail commercial et il souhaite l'anticiper en ayant une meilleure connaissance des prix pratiqués dans son quartier mais il ne sait pas comment présenter les choses.
Les conseils des experts
Le bailleur est un particulier et il va essayer d'augmenter le loyer.
Dans le quartier du salon de coiffure, les prix ont augmenté. Il faut demander aux commerçants voisins quel est le montant de leur loyer. Une expertise d'évaluation du prix coûte entre 1000 et 1500 euros.
Il faut faire une demande de renouvellement du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous avez intérêt à rassembler les pièces et témoignages sur l'augmentation du bail et à saisir la Commission départementale des baux commerciaux : nous expliquerons au bailleur que si l'augmentation est supérieure à l'indexation et qu'il souhaite un déplafonnement, il prend le risque devant un tribunal que la décision soit de baisser le loyer. Par ailleurs, s'il porte l'affaire devant les tribunaux, l'affaire pourra se dérouler pendant 3 ou 4 ans.
Le gérant du salon de coiffure souhaite réaliser un escalier d'accès à la cave pour entreposer les machines à laver. Il demande si le propriétaire va participer au coût des travaux et si le fonds de commerce vaudra plus s'il est agrandi.
Les conseils des experts
Le propriétaire ne participera pas au coût des travaux. Il faut présenter le projet comme un aménagement de confort et lui demander l'autorisation.
Il vaut mieux faire un emprunt pour réaliser les travaux que de risquer une augmentation du loyer.
Le montant du loyer est calculé par rapport à la surface pondérée. Cela peut être pour lui un argument pour déplafonner le loyer.
Il ne faut pas négocier en même temps, le renouvellement du bail et les travaux. Il faut d'abord, signer le nouveau bail et ensuite, envisager les travaux.
Une fabricante d'instruments de musique est locataire d'un bailleur social depuis 15 ans et ne connaissait pas l'existence de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Elle est locataire d'un rez-de-chaussée et au-dessus de son local, vit une famille nombreuse. Elle a réalisé une isolation phonique à sa charge mais elle entend toujours du bruit et son activité demande du calme. Elle demande quelles sont les obligations du bailleur et s'il pourrait faire des travaux ?
Les conseils des experts
Il faut rappeler que les bailleurs sociaux siègent à la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
Le bailleur a normalement l'obligation de réaliser les travaux.
Si dans le bail est inscrit votre activité de luthière, alors il est compréhensible que cette activité requiert du calme.
Le bailleur pourrait reloger les personnes ou choisir de mettre un revêtement de sol pour l'isolation phonique.
Vous pouvez saisir le service des nuisances de la Préfecture de police.
La gérante d'un autre salon de coiffure est locataire depuis 23 ans. Il y a eu un changement de propriétaire et un changement de syndic. Le nouveau propriétaire demande le paiement de nouvelles charges (pour les poubelles par exemple) alors qu'il n'y a pas eu d'avenant et qu'il ne sont pas mentionnées sur le bail, les nouvelles charges à payer.
Les conseils des experts
Les charges locatives sont un motif de saisine de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Vous avez intérêt à préparer votre dossier pour saisir la commission.
Autres situations et réponses des experts
A retrouver en suivant le lien vers l'article sur notre session d'information du 4 décembre 24 :